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區域項目觀(guān)察︱同批上海新盤(pán),市區和遠郊銷(xiāo)售差別這么大!認購率不足1%,中國鐵建上海東來(lái)壹號遇銷(xiāo)售難題

每日經(jīng)濟新聞 2024-07-03 11:35:29

◎東來(lái)壹號是今年上海第五批次集中供應的24個(gè)新房項目之一。從目前已經(jīng)公布的認購數據來(lái)看,該批次新房項目中,天安1號認購率為153%、招商時(shí)代樂(lè )章為127%、中建壹品浦江之星為121%、張江金茂府為106%。相比較而言,東來(lái)壹號在認購期間僅有兩組意向客戶(hù)簽訂了購房意向書(shū),認購率還不到1%。

◎東來(lái)壹號是中鐵十五局集團城市更新開(kāi)發(fā)有限公司在上海開(kāi)發(fā)的第一個(gè)住宅項目,也是首次與臨港投控合作的住宅項目。據官方微信公眾號,中鐵十五局集團對于東來(lái)壹號項目期待較高,標志著(zhù)其房地產(chǎn)板塊在上海市場(chǎng)實(shí)現零的突破,項目對公司融入上海、完善全產(chǎn)業(yè)鏈條、實(shí)現屬地規模騰飛有推動(dòng)作用。

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過(guò)去的上半年,上海樓市整體表現活躍。

據中指研究院最新數據,上半年上海新房?jì)r(jià)格累計上漲3.63%,位列全國百城首位。這得益于高端改善市場(chǎng)的良好表現,如上海市區中海·順昌玖里、濱江凱旋門(mén)、融創(chuàng )外灘壹號院二期等多個(gè)高價(jià)項目的熱銷(xiāo)。但與此同時(shí),處于上海遠郊的部分剛需項目卻銷(xiāo)售遇冷。

以中國鐵建(SH601186,股價(jià)8.46元,市值1078億元)旗下位于上海臨港的東來(lái)壹號(備案名:東來(lái)名邸朗庭)為例,該項目5月18日首次開(kāi)盤(pán)推出260套房源,僅有2組意向認購客戶(hù),認購率不到1%。據上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數據,截至7月2日(開(kāi)盤(pán)超過(guò)6周),該項目已售套數為零。

“盡管公司降低價(jià)格,贈送家裝禮包,開(kāi)啟了渠道分銷(xiāo)業(yè)務(wù),可還是很難銷(xiāo)售去化。接下來(lái),公司會(huì )加快建設并開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心,在銷(xiāo)售節點(diǎn)策劃活動(dòng),促進(jìn)項目快速入市。”

近日,東來(lái)壹號項目相關(guān)負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者或記者)介紹,5月27日上海“滬九條”出臺后,更多購房客戶(hù)關(guān)注市區的樓盤(pán),反而讓地處遠郊的臨港市場(chǎng)變得更加冷清。

截至7月2日東來(lái)壹號銷(xiāo)售情況 來(lái)源:上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

“主要是內部購房,員工買(mǎi)房為主”

東來(lái)壹號位于上海自貿試驗區臨港新片區萬(wàn)祥鎮,整體包含三個(gè)地塊,沿三灶港展開(kāi),呈現“L”型分布。

該項目總建筑規模約16萬(wàn)平方米,戶(hù)型面積85~143平方米,總戶(hù)數942戶(hù),由19棟4層疊墅、16棟6~8層洋房、2棟13層高層、1棟13層保障房和商業(yè)配套設施組成,整體容積率為1.26。

5月18日,東來(lái)壹號首次開(kāi)盤(pán)推出260套房源入市銷(xiāo)售,6~8層的洋房總價(jià)約200萬(wàn)元,4層的疊墅總價(jià)在380萬(wàn)元左右,帶裝修交付。

據開(kāi)發(fā)商上海東來(lái)宜浩建設發(fā)展有限公司發(fā)布的公告,在項目認購期間,僅有兩組意向客戶(hù)簽訂了購房意向書(shū)。因此,東來(lái)壹號為這兩組購房者舉行了開(kāi)盤(pán)活動(dòng),并按順序依次在線(xiàn)下選購房源。

來(lái)源:東來(lái)壹號微信公眾號

記者注意到,東來(lái)壹號是今年上海第五批次集中供應的24個(gè)新房項目之一。從目前已經(jīng)公布的認購數據來(lái)看,該批次新房項目中,天安1號認購率為153%、招商時(shí)代樂(lè )章為127%、中建壹品浦江之星為121%、張江金茂府為106%。相比較而言,東來(lái)壹號的認購率最低,還不到1%。

從所處位置來(lái)看,東來(lái)壹號屬于臨港新片區的鄉鎮板塊,距離上海市區超過(guò)50公里,與臨港新片區主城區的距離也有約14公里。

6月26日下午,每經(jīng)記者從徐匯濱江乘地鐵來(lái)到臨港新片區萬(wàn)和路8號東來(lái)壹號的品牌館,途中用時(shí)約1小時(shí)30分鐘。另從書(shū)院地鐵站到項目現場(chǎng)還有4公里路程,記者騎共享單車(chē)約用時(shí)20分鐘。

東來(lái)壹號品牌館現場(chǎng) 圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

與市場(chǎng)上暢銷(xiāo)的熱門(mén)樓盤(pán)不同,東來(lái)壹號的品牌館顯得非常簡(jiǎn)單,就設在中鐵十五局集團有限公司一幢白色的三層辦公樓里。門(mén)口無(wú)人值班,前坪里停著(zhù)私家車(chē),如果不是周?chē)鷺?shù)立著(zhù)一圈項目廣告牌,很難找到這處品牌館。

品牌館現場(chǎng)一位置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹,首次開(kāi)盤(pán)的房源不僅可以拎包入住,還額外贈送“認購大禮”,可以自己選擇沙發(fā)、床或者電視等家電家居用品。如果不滿(mǎn)意家電品牌,額外交1萬(wàn)元可以升級為10萬(wàn)元“大禮包”,選擇任意品牌家電產(chǎn)品。

價(jià)格方面,據該置業(yè)顧問(wèn)透露,項目原本的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為2.94萬(wàn)元/平方米,此次開(kāi)盤(pán)申請調低了銷(xiāo)售均價(jià),僅為2.79萬(wàn)元/平方米。與臨港主城區動(dòng)輒3萬(wàn)多元/平方米的房?jì)r(jià)相比,東來(lái)壹號的價(jià)格便宜了不少。

現場(chǎng)展示的一房一價(jià)表顯示,東來(lái)壹號的均價(jià)相當于以九四折銷(xiāo)售。盡管如此,密密麻麻的房源表上,顯示的基本都是“未售”狀態(tài),被封上貼紙的只有14套。

“目前項目銷(xiāo)售比較特殊,主要是內部購房,員工買(mǎi)房為主。也在拓展本地看房群體,不過(guò)購買(mǎi)周期比較長(cháng)。”東來(lái)壹號項目相關(guān)負責人介紹,正式的售樓處還在建設中,公司將會(huì )抓緊時(shí)間開(kāi)放售樓處和樣板間。

東來(lái)壹號品牌館現場(chǎng)的一房一價(jià)表 圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

中鐵十五局集團入局上海樓市首盤(pán)

據東來(lái)壹號品牌館展示,項目操盤(pán)運營(yíng)方中鐵十五局集團東來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)東來(lái)地產(chǎn))成立于2010年3月,注冊地段在河南省鄭州市,主要經(jīng)營(yíng)土地綜合開(kāi)發(fā)、城市運營(yíng)、咨詢(xún)服務(wù)、合作代建、不良資產(chǎn)整合等多元化業(yè)務(wù)。

東來(lái)地產(chǎn)曾在河南周口、陜西西安、浙江寧波和山東臨沂,開(kāi)發(fā)過(guò)東來(lái)尚城、東來(lái)國際、花語(yǔ)江灣等項目。天眼查顯示,東來(lái)地產(chǎn)是由中國鐵建間接控股的孫公司,于今年6月6日已更名為中鐵十五局集團城市更新開(kāi)發(fā)有限公司。

2022年12月9日,在上海第四批集中供地上,上海自貿試驗區臨港新片區萬(wàn)祥社區04PD-0201單元B0103、B0202、B0305地塊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)臨港萬(wàn)祥社區地塊)因僅有一家競買(mǎi)人報名參拍,最終被中鐵十五局、中鐵二十局和臨港投控聯(lián)合體以底價(jià)10.25億元競得,成交樓面價(jià)1.05萬(wàn)元/平方米。出讓公告顯示,臨港新片區萬(wàn)祥社區地塊的出讓面積為77470.1平方米,為純住宅用地。

據中鐵十五局集團官網(wǎng),公司是集設計、施工、科研為一體的國有建筑工程總承包企業(yè),是上海市首家擁有鐵路工程施工總承包特級、公路工程施工總承包特級、市政公用工程施工總承包特級、建筑工程施工總承包特級的四特級企業(yè),主要工程項目包括崇明生態(tài)島環(huán)島防汛提、武漢長(cháng)江二橋亮化工程、四川白鶴灘水電站等。

東來(lái)壹號是中鐵十五局集團城市更新開(kāi)發(fā)有限公司在上海開(kāi)發(fā)的第一個(gè)住宅項目,也是首次與臨港投控合作的住宅項目。據官方微信公眾號,中鐵十五局集團對東來(lái)壹號項目期待較高,標志著(zhù)其房地產(chǎn)板塊在上海市場(chǎng)實(shí)現零的突破,項目對公司融入上海、完善全產(chǎn)業(yè)鏈條、實(shí)現屬地規模騰飛有推動(dòng)作用。

據每經(jīng)記者觀(guān)察,雖然中鐵十五局集團的地產(chǎn)項目被冠以母公司“中國鐵建”的品牌,但與兄弟企業(yè)中國鐵建房地產(chǎn)集團相比,兩者實(shí)力懸殊。

據中國鐵建財報披露,2023年,中鐵十五局集團和中國鐵建房地產(chǎn)集團的凈利潤分別為4.23億元、13.45億元;截至2023年底的總資產(chǎn)分別為493.04億元、2337.42億元。

封面圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

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